Семейная ипотека с 1 октября: квартира или свой дом

С 1 октября 2026 года семья с одним ребёнком младше 7 лет получит семейную ипотеку на квартиру в Татарстане под 10 %. На строительство своего дома у той же семьи ставка по-прежнему от 6 %. Так записано в новых правилах программы, которые Минфин утвердил 22 сентября.

До 1 октября ставка была одна на любую цель, 6 %, а с 1 октября на квартиру она зависит от числа детей, на свой дом — нет.

Мы строим кирпичные дома в Казани и Набережных Челнах, и большинство заказчиков берут на стройку ипотеку. Поэтому посчитали на своём доме, кому новые правила выгодны, а кому нет. Цифры даны на 29 сентября: банки ещё переходят на новые условия, и часть деталей пока не назвали.

Что изменилось с 1 октября

Новые условия действуют для кредитных договоров, подписанных с 1 октября 2026 года. В Татарстане, как и во всех регионах, кроме Москвы, Петербурга и их областей, ставка на квартиру теперь ступенчатая:

• при одном ребёнке 10 %, лимит 6 млн ₽;
• при двух детях 8 % и 8 млн ₽;
• при трёх 6 % и 10 млн ₽;
• при четырёх 4 % и 10 млн ₽;
• при пяти и больше 2 % и 10 млн ₽.

На строительство частного дома, его завершение и покупку участка под стройку ставка остаётся от 6 % при любом числе детей и в любом регионе. Та же ставка действует на покупку частного дома у застройщика. Строить своими силами по-прежнему нельзя: нужен подрядчик и счёт в банке, с которого он получит деньги после приёмки работ по договору.

Право на программу теперь даёт ребёнок младше 7 лет на дату кредитного договора или ребёнок с инвалидностью. Государство держит льготную ставку не дольше 15 лет, хотя сам кредит можно взять и на 30.

Одобрение, полученное в сентябре, прежнюю ставку не сохраняет: условия определяет дата кредитного договора.

Сколько это в рублях на обычном доме?

Возьмём наш проект S-99: кирпичный дом 99 м², в каталоге на сайте он стоит от 6,4 млн ₽. Пусть дом обошёлся ровно в 6,4 млн, взнос 20 %, то есть 1,28 млн, кредит 5,12 млн на 30 лет. Такой же кредит на квартиру считаем по новым ставкам.

• Один ребёнок. За квартиру под 10 % платёж 44 932 ₽ в месяц, за свой дом под 6 % он 30 697 ₽. Разница 14 235 ₽ в месяц, за 15 лет льготы около 2,56 млн ₽.
• Двое детей. За квартиру под 8 % платёж 37 569 ₽, за дом те же 30 697 ₽. Разница 6 872 ₽ в месяц, за 15 лет около 1,24 млн ₽.
• Трое детей. Ставки равны, по 6 %, и платёж одинаковый.
• Четверо и больше. Здесь дешевле квартира: под 4 % платёж 24 444 ₽, под 2 % он 18 925 ₽.

При одном ребёнке тот же кредит на свой дом обходится на 14 тысяч рублей в месяц дешевле, чем на квартиру.

Это сравнение одинакового кредита, без страховки и в годы льготы. Квартира и дом с участком стоят по-разному, поэтому платёж пересчитайте по цене выбранного жилья и по своему взносу.

Что входит в цену дома из каталога, показано на странице «Сколько стоит построить дом».

Для Казани есть и второй вопрос: сколько квартир вообще помещается в лимит. Для семьи с одним ребёнком возьмём квартиры до 7,2 млн ₽: это лимит 6 млн плюс ещё 20 % от него. На конец сентября 2026 года столько или меньше стоил около 1 % квартир в новостройках города, примерно сотня.

При двух детях порог около 9,6 млн ₽, и под него попадает около 10 % квартир в новостройках. При трёх и больше порог около 12 млн ₽, и таких квартир около 37 %.

Кому свой дом по ставке не выгоднее?

Мы строим дома, но по новым правилам семье с четырьмя и больше детьми квартира под 4 или 2 % дешевле своего дома под 6 %. Дом по ставке не выигрывает и ещё в трёх случаях:

• в семье трое детей: ставка одна, 6 %, и выбор решают цена жилья и то, где семье жить;
• за квартиру своими деньгами или маткапиталом оплачено не меньше половины цены: на неё ставка тоже 6 % при любом числе детей;
• в семье есть ребёнок с инвалидностью: для такой семьи ставка на квартиру тоже не выше 6 %.

Кто с 1 октября остаётся без семейной ипотеки?

По договорам до 30 сентября программу давали и семьям, где двое и больше детей младше 18 лет, даже если всем уже исполнилось 7. В Татарстане такие семьи могли взять её на свой дом или на квартиру в городе до 50 тысяч жителей. В новых правилах такой категории нет.

Семья, где всем детям уже есть 7 лет и нет ребёнка с инвалидностью, по новым договорам не получит семейную ипотеку ни на квартиру, ни на свой дом.

Сентябрьское одобрение банка ей не поможет: право на программу проверяют на дату кредитного договора.

Что у такой семьи остаётся:

• IT-ипотека, если заёмщик до 50 лет работает в аккредитованной IT-компании: на строительство дома тоже от 6 % (условия на конец сентября 2026 года);
• маткапитал как взнос плюс рыночная ипотека, но средняя ставка по ней на строительство дома на 23 сентября 2026 года была 19,27 %, и тот же кредит 5,12 млн обойдётся в 82 485 ₽ в месяц;
• оплата без ипотеки: тремя платежами, каждый — перед началом своего этапа.

Что проверить до похода в банк

В правилах программы лимит на свой дом записан общим пунктом: 6 млн ₽ при одном ребёнке, 8 при двух, 10 при трёх и больше, а вместе с рыночной частью кредит можно взять до 15 млн. Лимит именно для стройки дома на 29 сентября не назвал ни один из крупных банков. Поэтому сумму для своей семьи уточняйте в банке.

На 29 сентября переход на новые правила объявил один крупный банк, ещё один приостановил приём заявок до обновления, а у многих крупных банков на сайтах висят прежние условия. Ставку и лимит сверяйте в день подачи заявки.

По новым договорам в построенном доме нужно прописаться с 271-го дня после регистрации права собственности и оставаться прописанным пять лет с выдачи кредита. Иначе банк вправе поднять ставку, для дома не выше ключевой на дату договора плюс 2,5 пункта: при нынешних 14 % это 16,5 %. Когда пропишетесь, ставку вернут.

Ключевую ставку, 14 %, Банк России сохранил 11 сентября, следующее заседание 23 октября. На льготные 6 % в первые 15 лет она не влияет.