Ипотека на строительство дома в 2026 году

С 1 октября 2026 года ставка семейной ипотеки на квартиру зависит от числа детей, а на строительство частного дома остаётся от 6% при любом их числе. Минфин утвердил эти изменения решением от 22 сентября 2026 года. Для семьи с одним или двумя детьми ставка на дом теперь меньше, чем на квартиру, если взнос за квартиру меньше половины её цены.

На строительство дома с подрядчиком в Татарстане работают две льготные программы — семейная ипотека и IT-ипотека, обе от 6%. Третий инструмент, материнский капитал, закрывает часть первоначального взноса.

Массовой «льготной ипотеки для всех» нет. Прежняя программа под 8% завершена, и в 2026 году её нет в перечне действующих программ.

Рыночный кредит на стройку обходится почти втрое дороже льготного по ежемесячному платежу. Ключевая ставка — 14%, Банк России сохранил её 11 сентября 2026 года.

Почти весь ипотечный ИЖС держится на льготных программах: в мае 2026 года 81% новых кредитов на частные дома в стране выдали по семейной ипотеке. Татарстан по итогам того же месяца вошёл в первую пятёрку регионов по объёму таких строек.

Компания работает с 2012 года и строит из кирпича в Казани, Набережных Челнах и районах республики. С ипотекой к нам приходит большинство заказчиков, поэтому разбираем, кому какая программа подходит, что банк требует от подрядчика и как посчитать платёж.

Каждая цифра дана с датой. Условия программ меняются по нескольку раз в год, и таблица прошлой весны сегодня уже не годится.

Какую ипотеку дают на строительство дома в 2026 году?

Две федеральные программы с господдержкой плюс рыночная ипотека любого банка. Обе льготные программы дают на строительство дома ставку от 6%, но заёмщики и лимиты у них разные. Отличается и срок льготы: у IT-ипотеки ставка держится весь срок кредита, пока заёмщик работает в аккредитованной IT-компании, у семейной по договорам с 1 октября 2026 года — до 15 лет.

Региональной льготной ипотеки именно на строительство частного дома в Татарстане нет. Социальная ипотека Госжилфонда РТ работает с жильём самого фонда, а не с подрядом на вашем участке.

Условия семейной ипотеки даны для кредитных договоров с 1 октября 2026 года, IT-ипотеки — на август 2026. Суммы маткапитала действуют с 1 февраля 2026, рыночные ставки взяты на 23 сентября 2026.

Таблица отвечает на вопрос «на что вы имеете право», а конкретный банк — на вопрос «дадут ли сейчас». Банки закрывают приём заявок, когда исчерпан лимит программы.

Что меняется в семейной ипотеке на строительство дома с 1 октября?

Льготная ставка на строительство дома остаётся от 6% при любом числе детей и в любом регионе. По договорам с 1 октября 2026 года та же ставка действует и на завершение начатого дома по договору подряда, и на покупку участка под стройку. Главное новое ограничение — государство держит льготную ставку не дольше 15 лет. Меняются и круг семей, которые проходят по программе, и лимит кредита.

В правилах программы для новых договоров это записано так:

• право на программу даёт ребёнок младше 7 лет на дату кредитного договора или ребёнок с инвалидностью, а категории «двое и больше детей до 18 лет» для новых договоров нет;
• государство субсидирует ставку до 15 лет, после этого банк вправе её поднять, но для дома под 6% не больше чем до 10%;
• льготный лимит зависит от числа детей — 6 млн ₽ при одном ребёнке, 8 млн при двух, 10 млн при трёх и больше, общий кредит с рыночной частью до 15 млн ₽;
• на покупку квартиры ставка теперь тоже зависит от числа детей — от 10% при одном ребёнке до 2% при пяти и больше, если квартира не в Москве, Петербурге и их областях, а взнос меньше половины её цены.

Кредитные договоры, подписанные до 30 сентября 2026 года включительно, остаются на прежних условиях. Льготная ставка по ним действует весь срок кредита.

Минфин в сообщении назвал лимиты по числу детей только для покупки жилья, а в правилах программы лимит записан общим пунктом и для стройки. Как банки применят этот лимит, на 28 сентября 2026 года они не сообщали, поэтому сумму для своей семьи уточняйте в банке.

Возраст ребёнка считают на дату кредитного договора, а договор подписывают в самом конце, после одобрения банка, геологии, проекта и договора подряда. От первого разговора до сделки у нас полтора-два с половиной месяца, и если ребёнку скоро 7 лет, отсчитайте этот срок от дня рождения назад.

Для кого с 1 октября дом в семейную ипотеку дешевле квартиры?

Для семей с одним или двумя детьми, если взнос за квартиру меньше половины её цены. С 1 октября 2026 года ставка на такую квартиру 10% при одном ребёнке и 8% при двух, а на стройку дома в обоих случаях 6%. При трёх детях ставки равны, а у семей с четырьмя и больше детьми ставка на квартиру меньше, чем на дом.

Платёж — за кредит 6 млн ₽ на 30 лет в первые 15 лет льготы, без страховки. Ставки — для договоров с 1 октября 2026 года в Татарстане и других регионах, кроме Москвы, Петербурга и их областей.

Если за квартиру заплачено своими деньгами или маткапиталом не меньше половины цены, ставка на неё тоже 6% при любом числе детей. Если же в течение года после сделки погасить долг до половины цены, со следующего платежа ставка станет 6%.

При одном ребёнке и кредите 6 млн ₽ платёж за дом на 16 681 ₽ в месяц меньше, чем за квартиру под 10%. За 15 лет льготы набегает около 3 млн ₽. С двумя детьми разница 8 053 ₽ в месяц, это около 1,45 млн ₽ за те же 15 лет.

Таблица сравнивает только ставки при одинаковом кредите. Дом с участком и квартира стоят по-разному, поэтому свой вариант считайте с его ценой и взносом.

Кому подходит семейная ипотека на строительство дома?

По договорам с 1 октября 2026 года — семьям, где хотя бы одному ребёнку нет 7 лет на дату договора или есть ребёнок с инвалидностью. Если в семье двое и больше детей, но всем уже исполнилось 7 лет, по новым договорам программа ей недоступна. Условия для строительства дома:

• ставка от 6% при любом числе детей, государство держит её до 15 лет;
• первоначальный взнос от 20%;
• льготный лимит 6 млн ₽ при одном ребёнке, 8 млн при двух, 10 млн при трёх и больше;
• кредитный договор можно заключить до 31 декабря 2030 года.

При взносе 20% семья с одним ребёнком уложит в льготную часть дом до 7,5 млн ₽. С двумя детьми потолок — 10 млн ₽, с тремя и больше — 12,5 млн ₽. Наши ориентиры лета 2026 по кирпичному дому 100 м² под Казанью:

• тёплый контур — 5–6,5 млн ₽;
• дом под ремонт (штукатурка, стяжка, отопление, электрика) — 6,5–8,5 млн ₽.

Даже при одном ребёнке дом 100 м² в тёплом контуре целиком помещается в льготный лимит семейной ипотеки. С двумя детьми в него помещается и дом под ремонт. Семье с одним ребёнком для дома под ремонт дороже 7,5 млн ₽ нужен либо взнос побольше, либо комбинированный кредит до 15 млн ₽, где часть сверх 6 млн идёт по рыночной ставке.

С 1 февраля 2026 года супруги обязаны быть созаёмщиками по одному договору. Доход и кредитная история второго супруга войдут в расчёт, даже если у пары брачный договор.

Участок можно включить в сумму кредита, если вы покупаете его под этот же дом. Это удобно, но съедает часть лимита.

По договорам с 1 октября 2026 года в построенном доме нужно прописаться не позже чем через 270 дней после регистрации права собственности. Оставаться прописанным надо, пока кредиту не исполнится пять лет, иначе банк вправе поднять ставку.

Как работает IT-ипотека в Казани и Набережных Челнах?

IT-ипотека на конец августа 2026 года даёт на строительство дома по договору подряда ставку от 6% на весь срок кредита, пока заёмщик работает в аккредитованной IT-компании. Взять её может гражданин России до 50 лет включительно. После увольнения есть полгода, чтобы перейти в другую аккредитованную компанию, иначе банк поднимет ставку. Льготная сумма — до 9 млн ₽, с рыночной частью до 18 млн ₽, взнос от 20%, заявку можно подать до 31 декабря 2030 года.

Ещё два требования к заёмщику:

• стаж от трёх месяцев в компании с аккредитацией Минцифры и пониженным тарифом страховых взносов;
• место работы не в Москве и не в Петербурге.

Порог дохода привязан к городу, где вы работаете. Считают его за последние три месяца до вычета НДФЛ:

• Казань как город-миллионник — от 150 000 ₽ в месяц;
• Набережные Челны и остальные города республики — от 90 000 ₽.

Аккредитация компании проверяется по открытому реестру Минцифры, а пониженный тариф страховых взносов — на Госуслугах. Проверьте работодателя по обоим условиям до похода в банк, чтобы не собирать документы зря.

Лимит IT-ипотеки 9 млн ₽ больше, чем у семейной при одном или двух детях, и под него уже помещается дом под ремонт площадью 100–120 м². При трёх и больше детях лимит семейной ипотеки по правилам программы с 1 октября 2026 года — 10 млн ₽, это больше, чем у IT-ипотеки.

Если право есть и на семейную, и на IT-ипотеку, сравнивайте лимит и требования к созаёмщику, ведь ставка на дом у обеих одинаковая. Срок льготы при этом разный: у IT-ипотеки 6% держится весь срок кредита, пока заёмщик работает в IT-компании, у семейной по договорам с 1 октября 2026 года — до 15 лет.

Как использовать маткапитал на строительство дома?

Маткапитал можно направить на дом тремя способами: как первоначальный взнос по ипотеке, как оплату подрядчику по договору или на погашение уже взятого кредита. Социальный фонд прямо разрешает тратить его на строительство с подрядчиком, в том числе через банковский счёт. Когда у семьи нет накоплений на взнос, связку «маткапитал плюс семейная ипотека» мы предлагаем первой.

Для семьи с одним ребёнком дом за 7,5 млн ₽ — это кредит 6 млн ₽ по льготному лимиту и взнос 1,5 млн ₽. Если во взнос идёт маткапитал 728 921,90 ₽, своих денег понадобится 771 078,10 ₽.

Суммы с 1 февраля 2026 года:

• 728 921,90 ₽ на первого ребёнка;
• 963 243,17 ₽, если второй ребёнок родился с 2020 года;
• доплата 234 321,27 ₽ при рождении второго после сертификата на первого.

Фонд проверяет три вещи:

• цель траты;
• договор подряда;
• обязательство выделить доли детям в построенном доме.

Доли потом усложняют продажу дома, если вы планируете его продать через несколько лет. Об этом мало кто думает на старте, а зря.

Когда подрядчик получает деньги банка?

Банк платит подрядчику один раз — после приёмки работ по договору подряда. При строительстве в ипотеку по семейной или IT-программе аванса строителю нет. Деньги лежат на счёте эскроу в банке, пока работы по договору не приняты и не подписан акт. После регистрации права собственности на дом банк перечисляет их подрядчику в течение пяти рабочих дней.

Такой счёт требуют условия льготных программ. Порядок его работы задаёт закон 186-ФЗ, действующий с 1 марта 2025 года.

Для заказчика это значит, что строитель весь срок работает на собственные деньги; по ипотеке мы так и строим. Для рынка это фильтр — компания без оборотных средств такую сделку не потянет.

Недострой в республике не страшилка из рекламы. Весной 2026 года шло уголовное дело, где 65 семей потеряли больше 260 млн ₽ на одном подрядчике.

При оплате наличными банковской схемы нет. Можно заплатить сразу или тремя платежами, и каждый вносится перед началом своего этапа — фундамента, стен, кровли.

Честная оговорка, которую надо услышать до сделки: предметом договора подряда под ипотеку чаще всего становится дом в тёплом контуре. Штукатурка, стяжка, отопление и электрика тогда оформляются отдельным соглашением и выполняются уже после расчёта по основному договору.

Спросите подрядчика, что именно входит в предмет договора для банка, а что пойдёт отдельным соглашением. Как мы контролируем стройку и что показываем заказчику по ходу, описано на странице контроля строительства.

Как оформить ипотеку на строительство дома с подрядчиком?

Порядок в Татарстане одинаков у всех банков, а различаются сроки рассмотрения и список документов по участку. От первого разговора до сделки у нас проходит полтора-два с половиной месяца, и большая часть времени уходит на участок и геологию, а не на банк.

1. 1Проверьте право на программу и лимит: возраст детей на дату будущего кредитного договора, их число, реестр Минцифры для IT. На этом шаге отпадает половина планов.
2. 2Получите предварительное одобрение суммы до выбора проекта. Выбирать дом до одобрения бессмысленно: лимит и платёж определят площадь и уровень готовности.
3. 3Разберитесь с участком: категория земли, вид разрешённого использования, документы. Какая земля подходит под жилой дом и ипотеку, а какая нет, разобрано в статье о выборе участка. Участок можно включить в кредит по обеим программам.
4. 4Закажите геологию и проект. Только после геологии подрядчик сможет назвать окончательную цену: от грунта зависит фундамент, а на него уходит 15–20% сметы.
5. 5Подпишите договор подряда с компанией, которая зарегистрирована в единой системе жилищного строительства, и передайте его в банк вместе с оценкой.
6. 6Сделка: банк открывает счёт, кредит зачисляется, начинается стройка. Деньги подрядчику уходят после приёмки работ по договору и подписания акта.

Одобрение остаётся решением банка, и обещать его вам не может ни один подрядчик. Подрядчик может другое — помочь собрать документы, объяснить, что именно строится по договору, и посчитать дом под лимит программы. По этому его тоже стоит проверять.

Сколько будет платёж по семейной ипотеке за дом?

Кредит 6 млн ₽ на 30 лет под 6% даёт платёж около 35 973 ₽ в месяц, на 20 лет — около 42 986 ₽. По договорам с 1 октября 2026 года льготная ставка держится до 15 лет, поэтому при таких сроках платёж известен заранее только на первые 15 лет. Кредит на 15 лет целиком укладывается в льготу, платёж по нему около 50 631 ₽. Это расчёт без страховки, банк добавит страхование жизни и объекта.

Та же сумма по рыночной ставке для строительства дома стоила бы 96 662 ₽ в месяц (19,27% на 23 сентября 2026). Разница 60 689 ₽ в месяц на время льготы и есть её цена. Для кредита в 4 млн ₽ под 6% на 30 лет платёж около 23 982 ₽, для 5 млн ₽ около 29 978 ₽.

После 15 лет банк вправе поднять ставку, и правила программы ограничивают её сверху. Для дома под 6% новая ставка не может быть больше 10% и больше ключевой ставки плюс 3,5 процентного пункта на месяц, когда закончилась льгота. Если ставка вырастет до 10%, платёж по кредиту 6 млн ₽ на 30 лет с 16-го года составит около 45 810 ₽.

Точной ставки после 15 лет Минфин не называл. Будет ли ваш банк её поднимать, записано в кредитном договоре, и этот пункт стоит прочитать до подписания.

Какой дом помещается в лимит каждой программы при взносе 20%, показывают наши ориентиры лета 2026 года по кирпичному дому 100 м² под Казанью. Лимиты семейной ипотеки взяты из правил программы для договоров с 1 октября 2026 года, а как их применяют к стройке, стоит уточнить в банке.

Чтобы прикинуть площадь и планировку под свой лимит, посмотрите проекты с ориентиром по цене. Окончательную цену под ваш участок мы считаем после геологии и заранее фиксировать её не берёмся.

Первые 15 лет ключевая ставка не влияет на льготный платёж по семейной ипотеке, по IT-ипотеке — весь срок кредита, пока заёмщик работает в IT-компании. Она влияет на рыночную часть комбинированной ипотеки и на потолок ставки по семейной после 15 лет. Банк России 11 сентября 2026 года сохранил ключевую ставку 14%, следующее заседание — 23 октября.

Чего мы не советуем делать

Три ошибки в разговорах с заказчиками повторяются чаще других, и каждая из них стоит семье денег ещё до начала стройки. Это договор подряда, подписанный до одобрения банка, бюджет, построенный на устном «вам одобрят», и дом, который семья урезала ради льготного лимита.

1. 1Подписывать договор подряда до одобрения банка. Смета и проект уже оплачены, а если банк урежет сумму, придётся резать дом — убирать второй этаж или террасу, под которые проект и делался.
2. 2Планировать бюджет по устному «вам одобрят». Пока нет письменного одобрения банка с суммой и ставкой, это план под 6%, который в любой момент превращается в план под рыночные 19%.
3. 3Брать дом меньше, чем нужно семье, чтобы влезть в льготный лимит — 6, 8 или 10 млн ₽ в зависимости от числа детей. Комбинированная ипотека до 15 млн ₽ существует ровно для этого: льготная часть под 6%, остальное по рынку, и платёж бывает терпимее, чем пристройка через пять лет.