Эскроу-счёт при строительстве дома

Эскроу — это счёт в банке, с которого деньги на стройку не может снять никто. Ни вы, ни подрядчик.

Банк отдаёт их строителю один раз — когда дом построен, принят по акту и оформлен на вас. Подрядчик пропал или обанкротился — деньги остаются вашими.

Ближе всего это к задатку у нотариуса при сделке с квартирой. Деньги уже внесены, но продавец получит их, только когда сделка состоится.

Для частных домов такой порядок работает с 1 марта 2025 года, его ввёл закон 186-ФЗ.

Эскроу нужен не всем. По закону для частного дома он добровольный, но льготная ипотека — семейная и IT — на стройку с подрядчиком выдаётся только через него.

Проще так. Берёте ипотеку — стройка идёт через эскроу.

Платите наличными — порядок оплаты согласуете с подрядчиком напрямую.

Татарстан по этой схеме третий в стране после Московской и Ленинградской областей — 191 тыс. м² домов (июнь 2026).

У нас через эскроу проходит каждая ипотечная сделка, поэтому рассказываем изнутри — со стороны, где подрядчик строит кирпичный дом на свои и ждёт раскрытия счёта.

Как работает эскроу-счёт при строительстве дома?

Эскроу-счёт открывает банк на имя заказчика, и деньги на нём замораживаются до выполнения условий договора подряда. Заказчик вносит первый взнос из своих средств, банк добавляет ипотечный кредит, и вся сумма лежит на счёте, пока подрядчик строит.

Ни заказчик, ни подрядчик снять её не могут. Банк перечисляет деньги подрядчику после того, как условия договора выполнены и это подтверждено документами.

По шагам процесс выглядит так:

1. 1Заказчик выбирает подрядчика, который зарегистрирован в единой информационной системе жилищного строительства. Без этого банк эскроу не откроет; реестр опубликован на строим.дом.рф.
2. 2Стороны подписывают договор строительного подряда. Минстрой утвердил его примерную форму приказом № 20/пр от 17.01.2025: в договоре прописаны предмет, цена, срок и порядок приёмки.
3. 3Банк открывает счёт эскроу и выдаёт ипотеку. Заказчик вносит свою часть, кредитные деньги ложатся на тот же счёт.
4. 4Подрядчик строит дом на собственные средства или на кредит, который банк выдаёт ему отдельно. Из денег заказчика на стройку не уходит ни рубля.
5. 5Дом принимается по акту, заказчик регистрирует право собственности.
6. 6Банк проверяет документы и перечисляет деньги со счёта подрядчику.

Открытие и ведение счёта для заказчика бесплатны — так записано в самом законе. Проценты на остаток не начисляются, счёт не вклад: он хранит деньги, а не растит их.

Деньги на счёте застрахованы государством через АСВ в пределах 10 млн рублей, страховка действует с 1 марта 2025 года.

Законопроект о повышении лимита до 30 млн внесён в Госдуму 21 мая 2026 года, вступление в силу предполагается с 2027 года. На сентябрь 2026 года закон ещё не принят, первое чтение перенесено.

Когда эскроу обязателен?

Закон 186-ФЗ не заставляет частного заказчика строить через эскроу. Для ИЖС схема добровольная.

Обязательной её делают банки и госпрограммы. Семейная и IT-ипотека дают кредит на строительство дома с подрядчиком только при расчётах через счёт эскроу — это прямое условие программ.

С ипотекой по рыночной ставке условия зависят от банка, их уточняют при подаче заявки.

Получается три ситуации:

• Льготная ипотека: эскроу обязателен. Семейная ипотека по ставке до 6% с лимитом 6 млн рублей для Татарстана (проверено в сентябре 2026 года) выдаётся на строительство дома только по договору подряда с эскроу. Хотите льготную ставку, значит, подрядчик должен уметь работать по этой схеме.
• Ипотека по рыночной ставке: как решит банк. Спрашивайте про эскроу на этапе заявки, до выбора подрядчика.
• Наличные: эскроу не нужен. Заказчик и подрядчик сами договариваются, как платить. У нас при наличных оплата идёт тремя траншами по готовности фундамента, стен и кровли; эскроу в такой сделке не участвует.

Маткапитал в схему вписывается. По правилам Социального фонда его можно направить на строительство дома с подрядчиком через счёт эскроу, на первый взнос или на погашение ипотеки.

Суммы с 1 февраля 2026 года — 728 921,90 рубля на первого ребёнка и 963 243,17 рубля, если второй ребёнок появился с 2020 года.

Что эскроу защищает, а что нет?

Эскроу защищает деньги, а не дом. Он закрывает главный страх заказчика — отдать аванс и остаться без стройки.

Пока дом не построен и не оформлен, подрядчик денег не получит, а при его банкротстве сумма на счёте не попадает в конкурсную массу.

Качество кладки и сроки эскроу не проверяет. Банк смотрит комплект документов, стен он не видит.

У схемы два слабых места.

Первое — если заказчик отказывается подписывать акт, счёт не раскрывается, и у подрядчика появляется соблазн бросить объект.

Второе — обязательных стандартов приёмки частного дома пока нет.

Оба закрываются одним способом — приёмкой по этапам. Скрытые работы снимают и подписывают раньше, чем поверх ляжет следующий слой, а на финальной приёмке работает независимый технадзор.

Чем эскроу отличается от оплаты по этапам?

При оплате по этапам заказчик платит подрядчику частями по мере готовности. Заплатил за фундамент, увидел фундамент, заплатил за стены.

При эскроу заказчик подрядчику не платит вообще, платит банк, один раз и в конце. При первой схеме заказчик контролирует каждый транш; при второй его деньги в стройке не участвуют до самого финала.

В обеих схемах остаётся один и тот же вопрос — кто и как проверяет, что этап сделан правильно. Эскроу отвечает за деньги, за стройку отвечает контроль.

Как у нас принимаются этапы и фиксируются скрытые работы, подробно описано на странице контроля строительства.

Как это устроено у нас

Мы работаем через эскроу со всеми клиентами, которые строят в ипотеку. Этого требуют банковские программы, и других вариантов у ипотечной сделки нет.

Дом строится на собственные средства компании, деньги заказчика лежат в банке. Банк перечисляет их один раз, когда работы по договору подряда выполнены, приняты по акту и дом зарегистрирован.

Здесь есть деталь, о которой мы говорим до сделки. Предметом договора подряда с банком не обязательно будет весь дом целиком.

Часто это определённый объём работ, например тёплый контур:

• фундамент;
• стены и перегородки;
• кровля;
• окна и входная дверь.

Работы сверх предмета договора, вроде штукатурки, стяжки и инженерных сетей, оформляются допсоглашением и выполняются после раскрытия счёта.

С 1 сентября 2026 года сведения о договорах подряда с эскроу подрядчик размещает в единой информационной системе жилищного строительства. Если сведений там нет, банк вправе счёт не раскрыть.

Для заказчика это ещё одна причина спросить подрядчика, работает ли он с эскроу на самом деле.

Что именно входит в договор, а что идёт допсоглашением, видно по вашей сделке в самом договоре. Просить его на проверку заранее нормально, мы сами это советуем.

Для подрядчика такая схема требовательна — строить приходится на свои. Поэтому по эскроу в Татарстане работают 343 компании.

На март 2026 года 70% домов с эскроу в стране строили 30% подрядчиков.

Если компания работает через эскроу, значит, деньги на стройку у неё есть; проверку сметы и договора это всё равно не отменяет.

На что смотреть в договоре подряда с эскроу?

Договор подряда при эскроу решает больше, чем сам счёт. Банк перечислит деньги ровно за то, что в договоре названо предметом, и ровно тогда, когда выполнены прописанные условия.

Поэтому внимательнее всего читают предмет, сроки, порядок приёмки и порядок расторжения; раздел про сам счёт обычно самый простой. Примерная форма договора утверждена Минстроем, с ней можно сверить то, что вам предлагают.

Что проверить перед подписанием:

1. 1Подрядчик есть в реестре на строим.дом.рф. Нет в реестре, значит, эскроу не откроют.
2. 2Предмет договора описан конкретно: какой дом, по какому проекту, до какого уровня готовности. Формулировка «строительство жилого дома» без состава работ означает спор на приёмке.
3. 3Смета приложена к договору, а работы сверх неё оформляются только допсоглашением с вашей подписью.
4. 4Срок строительства указан конкретной датой. Слово «ориентировочно» рядом со сроком — повод спросить, почему.
5. 5Порядок приёмки описан: кто, когда и по каким документам принимает, как фиксируются скрытые работы.
6. 6Условия расторжения понятны: что происходит с деньгами на счёте и с недостроенным объектом. По закону 186-ФЗ сначала оплачивается то, что подрядчик успел сделать — по соглашению сторон или по решению суда, — а остаток возвращается заказчику; при ипотеке он уходит на залоговый счёт в пользу банка. Участок и недострой остаются вашими.
7. 7Кто регистрирует право собственности и в какой срок: без регистрации счёт не раскроется, подрядчик будет ждать денег, а вы ждать дома.